Analyse de PV d'Assemblée Générale
Avant de signer, comprenez ce qui se passe réellement dans la copropriété. Notre IA décrypte chaque procès-verbal pour révéler les informations qui pourraient transformer votre décision d'achat.
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Ce que notre IA vérifie dans votre PV d'AG
Chaque procès-verbal est passé au crible sur huit axes essentiels pour un acquéreur en copropriété.
Travaux votés et à venir
Identification des travaux déjà votés, de leur montant, et détection des discussions laissant présager des dépenses futures importantes.
Impayés de charges
Repérage du niveau d'impayés dans la copropriété, un indicateur direct de la santé financière de l'immeuble.
Litiges en cours
Mise en lumière des procédures judiciaires ou contentieux impliquant la copropriété, le syndic ou un copropriétaire.
Sinistres déclarés
Recensement des dégâts des eaux, incendies ou dommages structurels signalés lors des assemblées.
Budget prévisionnel
Examen du budget annuel voté, de son évolution et de la cohérence entre les charges prévues et les dépenses réelles.
Fonds de travaux (loi ALUR)
Vérification de l'existence et du niveau du fonds de travaux obligatoire, révélateur de la prévoyance de la copropriété.
Honoraires du syndic
Analyse des frais de gestion courante et des honoraires exceptionnels facturés par le syndic de copropriété.
Assurance de l'immeuble
Contrôle de la couverture d'assurance de l'immeuble : nature du contrat, franchises et sinistralité passée.
Pourquoi analyser un PV d'AG avant d'acheter en copropriété ?
Le procès-verbal d'assemblée générale est le document le plus révélateur de la vie d'une copropriété. En 25 ans d'expérience dans l'immobilier, nous avons vu des acquéreurs découvrir après la signature des travaux de ravalement à 15 000 € par lot, des procédures judiciaires contre le syndic, ou des impayés massifs qui paralysent la gestion de l'immeuble. Toutes ces informations figuraient dans le PV d'AG — il suffisait de savoir les lire.
Le problème, c'est que ce document de 10 à 50 pages est rédigé dans un jargon juridique et comptable difficilement accessible pour un non-initié. Les résolutions votées à la majorité de l'article 25 ou 26, les appels de fonds sur exercice, les mises en concurrence du contrat de syndic : chaque terme cache un enjeu financier concret pour vous en tant que futur copropriétaire.
C'est exactement pour cela que nous avons créé VerifMonAchat. Notre IA, calibrée par un professionnel de l'immobilier ayant lu des milliers de PV d'AG, identifie en quelques minutes ce qu'un acquéreur non averti mettrait des heures à comprendre — et surtout ce qu'il risquerait de manquer complètement.
Les erreurs les plus fréquentes des acquéreurs face à un PV d'AG
La première erreur est de ne demander qu'un seul PV d'AG. Un seul procès-verbal donne une photo à un instant T, mais c'est la lecture des deux ou trois dernières assemblées qui révèle les tendances : un budget qui augmente chaque année, des travaux reportés d'AG en AG, des impayés qui s'accumulent sans action du syndic.
La deuxième erreur est de ne regarder que les travaux votés. Les résolutions rejetées sont tout aussi importantes. Un ravalement rejeté trois ans de suite finira par être voté — et l'appel de fonds tombera sur le nouveau copropriétaire. De même, les « questions diverses » en fin de PV contiennent souvent des signaux faibles : fuites récurrentes, problèmes de voisinage, demandes de devis qui annoncent de futurs travaux.
Troisième erreur fréquente : ignorer le fonds de travaux. Depuis la loi ALUR, chaque copropriété doit constituer un fonds de travaux alimenté à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Une copropriété qui ne l'a pas constitué, ou qui vote chaque année contre son augmentation, révèle un manque de prévoyance qui se traduira inévitablement par des appels de fonds exceptionnels à votre charge.
Comprendre les majorités de vote dans un PV d'AG
Le PV d'assemblée générale mentionne systématiquement la majorité applicable à chaque résolution votée. Ces règles, issues de la loi du 10 juillet 1965, déterminent le poids réel de chaque décision et les conditions pour la contester.
Article 24 (majorité simple) — majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. C'est la règle par défaut pour l'entretien courant, l'approbation des comptes et les travaux d'accessibilité. Ces résolutions passent facilement et sont rarement contestables.
Article 25 (majorité absolue) — majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Elle est requise pour le changement de syndic, les travaux d'amélioration, l'installation d'un digicode ou d'un gardien. Si le vote échoue mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 25-1) peut être immédiatement organisé.
Article 26 (double majorité) — majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Exigée pour les actes de disposition (vente de parties communes), les modifications du règlement de copropriété ou la suppression du poste de gardien. Ce sont des décisions lourdes, rarement adoptées, et leur présence dans un PV mérite votre attention.
Notre IA identifie automatiquement la majorité utilisée pour chaque résolution et vous signale les cas où un vote à l'article 25 ou 26 a échoué — souvent le signe de tensions internes ou de projets qui reviendront lors de la prochaine assemblée.
Comment se présente votre rapport
Voici un aperçu du type de résultats que vous obtiendrez après l'analyse de votre procès-verbal d'AG.
Points positifs
4 éléments- Fonds de travaux alimenté régulièrement depuis 3 ans
- Aucun litige en cours impliquant la copropriété
- Budget prévisionnel stable sur les 2 derniers exercices
- Taux d'impayés inférieur à 5% du budget annuel
Points de vigilance
2 éléments- Ravalement de façade voté pour 185 000 € — appel de fonds prévu au T3 2025
- Honoraires du syndic en hausse de 12% lors du dernier renouvellement
Alertes
1 élément- Deux dégâts des eaux signalés sur les parties communes en 12 mois — vérifiez l'état des canalisations
Ceci est un exemple illustratif. Votre rapport sera personnalisé en fonction du contenu réel de votre procès-verbal d'AG.
Pour aller plus loin
Guides et articles pour maîtriser les PV d'AG avant d'acheter.
Analyser le pré-état daté
La situation financière du lot — charges dues, dettes du vendeur
Checklist PV d'AG
10 points à vérifier — Guide gratuit imprimable
Comment lire un PV d'AG
Le guide complet pour décrypter chaque rubrique
Les pièges d'un PV d'AG
Ce que personne ne vous dit avant de signer
Travaux votés : qui paye ?
Acheteur ou vendeur — la règle de répartition
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Le guide complet de l'achat en copropriété
Questions fréquentes
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