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10 points à vérifier dans un pré-état daté
Le pré-état daté révèle la situation financière du lot que vous achetez. Voici les 10 points essentiels à contrôler avant de signer.
10 points à vérifier dans un pré-état daté
Charges courantes du lot
Le montant annuel des charges de copropriété pour le lot que vous achetez. Incluent l'entretien, le chauffage collectif, l'ascenseur, le gardiennage, etc.
→ Divisez par 12 pour connaître votre charge mensuelle réelle et intégrez-la à votre budget.
Charges exceptionnelles et appels de fonds
Les appels de fonds en cours ou à venir pour des travaux votés en AG. Ce sont des sommes supplémentaires que vous devrez payer dès la signature.
→ Listez tous les appels de fonds prévus sur les 12 prochains mois et leur montant pour votre lot.
Dettes du vendeur envers la copropriété
Si le vendeur est en impayé de charges, cela peut retarder la vente ou générer des complications. Le notaire doit s'assurer de la régularisation avant la signature.
→ Vérifiez que le vendeur est strictement à jour de toutes ses charges et provisions.
Provisions versées vs provisions à jour
Comparez les provisions appelées et les provisions effectivement versées par le vendeur. Un écart signifie un retard de paiement.
→ Demandez un état des comptes du lot au syndic, à jour à la date du compromis.
Fonds de travaux — part du lot
La quote-part du lot dans le fonds de travaux obligatoire (loi ALUR). Ce montant n'est pas remboursable au vendeur lors de la vente.
→ Vérifiez le solde du fonds et si les cotisations ont été régulièrement versées.
Procédures judiciaires en cours
Tout contentieux impliquant la copropriété impacte potentiellement votre lot : frais de justice, provisions pour risques, délais de travaux.
→ Identifiez chaque procédure, les parties impliquées et l'impact financier estimé.
Carnet d'entretien de l'immeuble
Le carnet d'entretien recense les travaux réalisés et planifiés. Il permet d'évaluer l'état général de l'immeuble et d'anticiper les dépenses futures.
→ Vérifiez la date des derniers gros travaux (toiture, ravalement, canalisations, ascenseur).
Règlement de copropriété
Le règlement peut contenir des restrictions d'usage : interdiction d'activité commerciale, restrictions sur les animaux, conditions de location, etc.
→ Lisez les clauses relatives à l'usage de votre lot et aux restrictions éventuelles.
Mutations récentes dans l'immeuble
Un nombre élevé de ventes récentes dans la copropriété peut signaler un problème que les propriétaires fuient (travaux importants, mauvaise gestion).
→ Demandez le nombre de lots vendus sur les 2 dernières années et les raisons apparentes.
Montant des tantièmes du lot
Vos tantièmes déterminent votre quote-part dans toutes les charges et travaux votés. Plus ils sont élevés, plus vous payez.
→ Vérifiez vos tantièmes généraux et spéciaux (ascenseur, chauffage) et calculez votre part sur les travaux votés.
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