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10 points à vérifier dans un PV d'AG
Avant d'acheter en copropriété, passez le procès-verbal d'Assemblée Générale au crible avec cette checklist d'expert. Chaque point peut vous éviter une mauvaise surprise.
10 points à vérifier dans un PV d'AG avant d'acheter
Travaux votés et montants
Identifiez tous les travaux déjà votés en AG : ravalement, toiture, ascenseur, canalisations. Notez les montants totaux et les échéanciers d'appels de fonds.
→ Calculez votre quote-part en tantièmes pour chaque poste de travaux voté.
Travaux en discussion (non votés)
Les points mis en discussion sans vote sont des signaux de dépenses futures. Devis demandés, études commandées, sujets reportés à la prochaine AG.
→ Repérez les demandes de devis et les sujets reportés — ce sont de futurs appels de fonds.
Niveau d'impayés de charges
Un taux d'impayés supérieur à 10 % du budget annuel est un signal d'alerte. Les impayés fragilisent la trésorerie et peuvent entraîner des appels de fonds exceptionnels.
→ Demandez le montant total des impayés et le nombre de copropriétaires concernés.
Litiges et procédures judiciaires
Procès contre le syndic, un copropriétaire ou un prestataire. Les contentieux peuvent bloquer des travaux et générer des frais d'avocat importants.
→ Vérifiez s'il y a des procédures en cours et leur impact financier potentiel.
Sinistres déclarés
Dégâts des eaux, incendies, dommages structurels. La récurrence des sinistres révèle souvent des problèmes sous-jacents (canalisations vétustes, étanchéité défaillante).
→ Comptez les sinistres sur les 2-3 dernières AG et identifiez les causes récurrentes.
Budget prévisionnel et évolution des charges
Comparez le budget voté sur les 2-3 derniers exercices. Une hausse brutale peut signaler des problèmes de gestion ou des dépenses imprévues.
→ Calculez l'évolution en pourcentage et comparez avec l'inflation (~2-3 %/an).
Fonds de travaux (loi ALUR)
Obligatoire depuis 2017, le fonds de travaux doit être alimenté chaque année (minimum 5 % du budget). Son montant reflète la prévoyance de la copropriété.
→ Vérifiez le solde du fonds, le montant de la cotisation annuelle et sa régularité.
Contrat et honoraires du syndic
Le renouvellement du contrat de syndic est voté en AG. Observez les honoraires de gestion courante, les prestations exceptionnelles facturées et toute mise en concurrence.
→ Notez le montant des honoraires et s'il y a eu une mise en concurrence récente.
Taux de participation aux AG
Un taux de participation élevé (> 50 % en tantièmes) témoigne de l'implication des copropriétaires. Un taux faible peut indiquer un désintérêt collectif.
→ Vérifiez le quorum et le nombre de copropriétaires présents ou représentés.
Assurance de l'immeuble
Le contrat d'assurance multirisque doit couvrir les risques principaux. Vérifiez la nature du contrat, les franchises et la sinistralité passée.
→ Notez le montant de la prime, les franchises et le nombre de déclarations récentes.
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