Analyse du pré-état daté
Le pré-état daté est la radiographie financière de la copropriété. Notre IA le décortique pour vous révéler l'état réel des comptes, les dettes éventuelles du vendeur et les dépenses à anticiper avant de signer.
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Ce que notre IA vérifie dans votre pré-état daté
Chaque ligne du document est passée au crible pour identifier les points d'attention que vous pourriez manquer lors d'une lecture rapide.
Charges courantes
Montant des charges de fonctionnement ordinaires du lot et leur évolution sur les deux derniers exercices.
Charges exceptionnelles
Appels de fonds ponctuels votés en assemblée générale pour des travaux ou des dépenses imprévues.
Dettes du vendeur envers le syndicat
Impayés du copropriétaire vendeur : charges non réglées, avances ou provisions restant dues au syndicat.
Provisions et avances
État des provisions sur charges et avances versées par le vendeur, qui peuvent être transférées à l'acquéreur.
Fonds de travaux
Solde du fonds de travaux obligatoire (loi ALUR) et montant des cotisations déjà appelées ou à prévoir.
Procédures judiciaires en cours
Litiges impliquant le syndicat des copropriétaires : contentieux contre un prestataire, un copropriétaire ou un tiers.
Situation financière du lot
Synthèse de la position comptable du lot vendu : solde débiteur ou créditeur, régularisations à prévoir.
Évolution des charges sur 2 ans
Comparaison chiffrée des charges sur les deux dernières années pour détecter toute hausse significative.
Pourquoi faire vérifier votre pré-état daté est indispensable
Ce document obligatoire recèle des informations déterminantes pour votre achat. En négliger l'analyse peut vous coûter plusieurs milliers d'euros.
Dettes dissimulées
Un vendeur peut avoir accumulé des arriérés de charges envers le syndicat. Sans vérification, ces impayés peuvent générer des tensions avec le syndic dès votre entrée dans la copropriété et ralentir la gestion collective de l'immeuble.
Travaux déjà programmés
Des travaux importants (ravalement, toiture, mise aux normes) peuvent avoir été votés mais pas encore appelés financièrement. Le pré-état daté révèle ces engagements futurs qui pèseront directement sur votre budget dès la signature.
Charges sous-évaluées
Certaines copropriétés affichent des charges artificiellement basses en reportant l'entretien nécessaire. L'analyse de l'évolution sur deux exercices met en lumière ces dérives avant qu'elles ne deviennent votre problème.
Ce que le pré-état daté ne vous dit pas explicitement
Le pré-état daté est un document comptable, pas un document d'alerte. Il présente des chiffres bruts — charges appelées, provisions versées, solde du fonds de travaux — sans jamais vous dire si ces chiffres sont normaux ou inquiétants. C'est la différence entre lire un bilan et le comprendre.
Par exemple, un montant de charges courantes de 2 800 € par an peut sembler raisonnable pour un appartement de 60 m². Mais si l'exercice précédent affichait 2 200 €, cette hausse de 27 % en un an est un signal d'alerte que peu d'acquéreurs repèrent. De même, un fonds de travaux affiché à 0 € ne signifie pas forcément que la copropriété est négligente — il peut avoir été entièrement consommé par des travaux récents. Seul le croisement avec le PV d'AG permet de trancher.
Notre IA ne se contente pas de restituer les chiffres du document. Elle les compare, les contextualise et les interprète avec le regard d'un professionnel qui a traité des centaines de pré-états datés issus de syndics différents — étik, Foncia, Nexity, Citya ou des cabinets indépendants. Chaque format a ses particularités, et notre analyse s'adapte automatiquement.
Dettes du vendeur : pourquoi l'acquéreur doit être vigilant
Peu d'acquéreurs le savent, mais l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit un mécanisme de solidarité entre le vendeur et l'acquéreur pour le paiement des charges de copropriété. Concrètement, si le vendeur a des impayés au moment de la vente, le syndicat des copropriétaires peut se retourner vers le nouvel acquéreur pour récupérer tout ou partie de ces sommes.
C'est pour cette raison que le pré-état daté est un document critique avant toute signature. Il permet de vérifier si le vendeur est à jour de ses charges, s'il a des dettes envers le syndicat, et si des appels de fonds exceptionnels sont en attente. Un vendeur qui doit 3 000 € au syndicat, c'est un risque direct pour vous — même si le notaire est censé bloquer ces sommes sur le prix de vente.
Notre analyse identifie automatiquement les impayés du vendeur, calcule leur proportion par rapport au budget annuel de la copropriété, et vous génère les questions précises à poser au notaire pour sécuriser votre transaction. En 25 ans de pratique, nous avons vu trop de compromis signés sans que l'acquéreur ait lu — ou compris — le pré-état daté.
Comment analyser votre pré-état daté ?
Trois étapes suffisent pour obtenir une vision claire de la santé financière de la copropriété.
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Importez le pré-état daté transmis par le notaire ou le syndic de copropriété.
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Pour aller plus loin
Guides et articles pour comprendre le pré-état daté.
Checklist pré-état daté
10 points à vérifier — Guide gratuit imprimable
Qu'est-ce qu'un pré-état daté ?
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Questions fréquentes
Tout ce que vous devez savoir sur le pré-état daté.
Le pré-état daté concerne le lot que vous achetez. Pour connaître la santé globale de la copropriété (travaux votés, impayés, litiges), analysez aussi le PV d'assemblée générale. Les deux documents sont complémentaires.
Ne signez pas avant d'avoir compris votre pré-état daté
Charges cachées, dettes du vendeur, travaux à financer : notre IA détecte ce que vous ne verriez pas seul dans ce document technique.
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