Notification électronique en copropriété (décret du 22 décembre 2025) : ce que l'acheteur doit vérifier dans les PV d'AG

Depuis le 25 décembre 2025, date d'entrée en vigueur du décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, les convocations aux assemblées générales de copropriété n'ont plus à être envoyées par courrier recommandé papier. La notification électronique est désormais le mode de communication par défaut pour toutes les copropriétés françaises.

Cette réforme, issue de la loi du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat, modifie profondément les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967. Elle soulève une question pratique importante pour tout acquéreur : comment cette évolution affecte-t-elle les procès-verbaux d'assemblée générale que vous lisez avant d'acheter ?

Ce que le décret change concrètement

La notification électronique devient la règle, le courrier papier l'exception

Avant le 25 décembre 2025, le principe était inverse : le syndic envoyait les convocations par lettre recommandée avec accusé de réception. L'envoi électronique nécessitait l'accord exprès et préalable de chaque copropriétaire.

Depuis cette date, le syndic peut envoyer l'ensemble des notifications (convocations, procès-verbaux, mises en demeure, appels de fonds) par voie électronique sans demander l'accord préalable des copropriétaires.

Concrètement, le délai de convocation court désormais « le lendemain de l'envoi de la notification électronique », qu'importe que le copropriétaire ait effectivement consulté le message. Ce point mérite attention : un copropriétaire qui ne consulte pas régulièrement sa messagerie peut techniquement recevoir une convocation sans le savoir, et se retrouver hors délai pour contester une résolution.

Le droit de demander le papier reste entier

Tout copropriétaire conserve le droit de s'opposer à la notification électronique et d'exiger le maintien du courrier papier. Mais cette demande ne peut pas se faire par un simple e-mail ou par oral : elle doit être formulée « par un moyen permettant d'établir avec certitude sa date de réception », c'est-à-dire par lettre recommandée ou par une déclaration formelle remise en mains propres lors d'une assemblée.

Les copropriétaires qui n'ont jamais communiqué d'adresse e-mail à leur syndic, ou qui n'ont formulé aucune demande en sens contraire, sont considérés comme éligibles à la notification électronique dès lors que le syndic dispose d'une adresse valide dans ses fichiers.

Ce que l'acheteur doit vérifier dans les PV d'AG

Les PV postérieurs au 25 décembre 2025 : vérifier la régularité des convocations

Si vous achetez en 2026 et que le vendeur vous remet des PV d'assemblée générale tenus après le 25 décembre 2025, ces assemblées ont pu être convoquées par voie électronique. C'est parfaitement légal. Mais une condition reste impérative : le syndic doit disposer d'une adresse e-mail valide pour chaque copropriétaire concerné par la notification électronique.

Un copropriétaire qui avait expressément demandé le maintien du courrier papier — conformément aux nouvelles règles — et qui aurait reçu malgré tout une convocation électronique peut contester la validité des résolutions adoptées lors de cette assemblée. Cette irrégularité de forme peut entraîner l'annulation de toutes les décisions votées ce jour-là.

Dans les PV post-décembre 2025, vérifiez si la méthode de convocation est mentionnée. Un PV bien rédigé l'indique généralement en préambule. Si aucune mention n'y figure, demandez au syndic une confirmation écrite du mode d'envoi et la liste des copropriétaires ayant demandé le maintien du papier.

Les résolutions votées : leur validité dépend de la régularité de la convocation

Un travaux voté, un budget approuvé ou un changement de syndic décidé lors d'une assemblée convoquée irrégulièrement peut être annulé par voie judiciaire. Les délais pour agir sont courts : deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En tant qu'acheteur, si vous repérez une irrégularité dans les convocations d'une AG récente, la prudence s'impose avant de signer le compromis. Une résolution contestée (travaux votés, changement de syndic, modification du règlement) qui fait l'objet d'une procédure judiciaire se retrouvera dans les PV suivants — c'est l'un des signaux d'alerte à identifier lors de l'analyse de vos PV d'AG.

Ce que ça change pour la gestion au quotidien de la copropriété

Un gain de temps pour les syndics professionnels

Pour les syndics, la notification électronique simplifie considérablement la gestion administrative. L'envoi de recommandés papier représente un coût significatif (plusieurs milliers d'euros par an pour une grande copropriété) et des délais d'acheminement parfois aléatoires. La dématérialisation permet d'accélérer les échanges et de réduire le coût de gestion, ce qui peut — à terme — se répercuter favorablement sur les honoraires.

Un risque de fracture numérique pour certains copropriétaires

La réforme soulève néanmoins une question d'équité. Les copropriétaires âgés ou peu à l'aise avec les outils numériques peuvent ne pas disposer d'adresse e-mail, ou ne pas consulter régulièrement leurs messages. Sans demande formelle de maintien du courrier papier, ils risquent de se retrouver exclus de fait des notifications, sans en avoir conscience.

Cette situation peut paradoxalement augmenter les contentieux dans certaines copropriétés, notamment si des décisions importantes sont votées sans que tous les copropriétaires aient réellement été informés dans des conditions équitables.

L'obligation de mettre à jour les coordonnées

Depuis le décret, chaque copropriétaire a intérêt à vérifier que son syndic dispose de son adresse e-mail la plus récente et valide. En cas de changement d'adresse, il appartient au copropriétaire de notifier le syndic par écrit. Cette obligation pratique, pourtant simple, est une nouvelle source de vigilance pour les gestionnaires.

Ce que l'acheteur doit faire en pratique

Avant de signer un compromis, demandez au syndic ou à votre agent immobilier :

1. La date des dernières assemblées générales tenues. Si des AG ont eu lieu entre le 25 décembre 2025 et la date de votre achat, vérifiez le mode de convocation.

2. Toutes les contestations de résolutions en cours. Si un copropriétaire a engagé une procédure pour vice de forme dans la convocation, cela devrait apparaître dans le PV de l'AG suivante. C'est l'un des éléments que l'analyse IA de vos PV d'AG détecte automatiquement.

3. Le registre des copropriétaires ayant demandé le maintien du courrier papier. Ce registre doit être tenu par le syndic. Son existence et son contenu sont des garanties de bonne gestion.

4. La confirmation écrite du mode d'envoi pour chaque convocation des 3 dernières assemblées. En cas de doute sur la régularité d'une convocation, une demande écrite au syndic est toujours possible.

Quel lien avec les documents que vous devez analyser avant d'acheter ?

Le décret du 22 décembre 2025 ne modifie pas la liste des documents que le vendeur doit vous remettre avant la promesse de vente. La loi ALUR (article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation) impose toujours :

• Les PV des trois dernières assemblées générales ordinaires
• Le règlement de copropriété et le carnet d'entretien
• Le pré-état daté établi par le syndic
• Le diagnostic technique global (DTG) si disponible

Ce que change le décret, c'est le contexte de lecture de ces documents. Pour les AG récentes, la validité des décisions votées est désormais conditionnée à la régularité de la notification électronique. Un PV en apparence anodin peut en réalité abriter une irrégularité de forme qui fragilise l'ensemble des résolutions adoptées.

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Source officielle : Décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025 relatif aux notifications et mises en demeure dans les copropriétés — Journal officiel du 23 décembre 2025.