Réforme du vote des travaux en copropriété (2026) : ce que ça change quand vous lisez un PV d'AG avant d'acheter

Avant d'acheter un appartement en copropriété, vous lirez (ou devriez lire) les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Ces documents sont une mine d'informations sur la santé de l'immeuble — en particulier sur les travaux votés, reportés ou carrément rejetés.

Or, depuis le 24 juin 2026, date à laquelle le gouvernement a présenté en Conseil des ministres le projet de loi Relance Logement, la façon d'interpréter ces votes est amenée à changer. Ce texte, porté par le ministre Vincent Jeanbrun, propose notamment une réforme majeure des règles de vote des travaux en assemblée générale. Voici ce que cela signifie concrètement pour un acheteur.

Comment fonctionne le vote des travaux en copropriété aujourd'hui

Pour comprendre la réforme, il faut d'abord rappeler le fonctionnement actuel.

En copropriété, toutes les décisions ne se votent pas de la même manière. La loi du 10 juillet 1965 distingue plusieurs types de majorités selon l'importance des décisions :

• La majorité simple (article 24) : calculée sur les seuls copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. C'est la majorité la plus facile à atteindre — une résolution peut être adoptée même si la moitié de la copropriété est absente.
• La majorité absolue (article 25) : calculée sur la totalité des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Une résolution nécessite plus de 50 % des voix de l'ensemble des lots, pas seulement de ceux qui votent. C'est un seuil bien plus élevé.

Aujourd'hui, les travaux de rénovation énergétique — isolation, remplacement de chaudière collective, installation de panneaux solaires — relèvent généralement de la majorité absolue. Conséquence : il suffit qu'une forte minorité de copropriétaires soit absente ou s'abstienne pour que des travaux pourtant souhaitables ne soient pas votés.

Ce que propose le projet de loi du 24 juin 2026

Le projet de loi Relance Logement propose d'abaisser le seuil de vote des travaux de rénovation énergétique : de la majorité absolue (article 25) à la majorité simple (article 24).

Concrètement, une résolution de travaux pourrait être adoptée par les seuls copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée, sans avoir besoin de rassembler une majorité sur l'ensemble des lots de la copropriété.

Un exemple pour illustrer : dans une copropriété de 100 lots, si 40 copropriétaires seulement se présentent à l'AG, il suffirait aujourd'hui de 21 voix (soit 51 % des 40 présents) pour voter un travaux à majorité simple. Pour la majorité absolue, il faudrait 51 voix — donc l'adhésion de 11 copropriétaires absents, qui doivent avoir envoyé un pouvoir. La réforme ferait donc passer certains travaux de la deuxième règle à la première.

Important : à la date de publication de cet article (29 juin 2026), ce projet de loi n'est pas encore adopté. Son examen parlementaire est prévu pour l'automne 2026. Les règles actuelles s'appliquent toujours.

Pourquoi cela vous concerne directement en tant qu'acheteur

Quand vous lisez les PV d'AG d'une copropriété avant d'acheter, vous tombez parfois sur des résolutions de travaux qui ont été rejetées ou reportées depuis plusieurs années.

Dans beaucoup de cas, ces résolutions n'ont pas été rejetées parce que la majorité des copropriétaires s'y opposait — mais simplement parce qu'il manquait quelques votes pour atteindre la majorité absolue. Des copropriétaires absents, sans pouvoir, ont suffi à faire échouer une résolution.

Ce phénomène est fréquent pour les travaux d'isolation ou de remplacement de chaudière collective dans les immeubles des années 1970-1990.

Avant la réforme : un travaux de rénovation rejeté 3 fois en AG est souvent interprété comme un signal d'alerte — la copropriété ne veut pas engager les dépenses. Ce peut être vrai, mais ce peut aussi être un problème de quorum ou d'absentéisme chronique.

Après la réforme (si elle est adoptée) : ces mêmes travaux pourraient passer à la majorité simple lors de la prochaine AG. Un immeuble où des résolutions énergétiques ont été rejetées faute de majorité absolue mais avec une majorité simple en faveur pourrait voir ses travaux votés rapidement après l'adoption de la loi.

Comment lire un PV d'AG sous le prisme de cette réforme

Voici ce que vous devez chercher dans les PV d'AG quand vous lisez les résolutions relatives aux travaux :

1. Identifier le type de majorité requise

Cherchez la mention "article 24", "article 25" ou "majorité absolue" / "majorité simple" dans le texte de chaque résolution. Si ce n'est pas précisé, renseignez-vous auprès du syndic sur la majorité applicable aux travaux en question.

2. Analyser le résultat du vote

Si une résolution a été rejetée, comparez les voix pour avec le total des voix de la copropriété :

• Si les voix pour dépassent 50 % des présents mais pas 50 % du total → la résolution aurait pu passer à majorité simple
• Si même les présents votaient majoritairement contre → la résolution reflète un vrai désaccord de fond

3. Évaluer la probabilité que les travaux se fassent après votre achat

Si des travaux importants (isolation de façade, changement de chaudière) ont été rejetés à deux reprises faute de majorité absolue mais avec plus de 50 % des votants en faveur, et que la réforme est adoptée, ces travaux pourraient être votés dès la prochaine AG qui suivra votre achat. Vous devrez en assumer la charge.

4. Vérifier le niveau d'absentéisme chronique

Un absentéisme chronique aux assemblées générales est un indicateur de gouvernance défaillante. Si seulement 30 % des copropriétaires votent à chaque AG, la majorité absolue devient presque impossible à atteindre pour n'importe quel travaux.

Ce que ça change dans votre négociation

La réforme, si elle est adoptée, renforce l'argument selon lequel les travaux rejetés dans le passé pourraient être votés dans les mois suivant votre achat.

Si vous constatez que plusieurs résolutions de travaux lourds ont été rejetées à la limite de la majorité absolue ces dernières années, il est légitime de :

1. Demander au vendeur ou au syndic une estimation des coûts de ces travaux
2. Calculer votre quote-part sur la base des tantièmes de votre lot
3. Intégrer ce risque dans votre offre de prix

L'incertitude sur le calendrier (la réforme n'est pas encore en vigueur) ne supprime pas le risque — elle l'amplifie.

Ce que VerifMonAchat peut faire pour vous

Lire et interpréter un PV d'AG de 30 à 50 pages en cherchant les résolutions rejetées, les majorités requises et les travaux repoussés est fastidieux. Notre outil analyse automatiquement votre PV d'assemblée générale en moins de 2 minutes et identifie :

• Les travaux votés (et leur impact financier estimé)
• Les résolutions rejetées ou reportées plusieurs fois
• Les signaux d'alerte sur la gouvernance de la copropriété (absentéisme, litiges, syndic sous pression)
• Les points à vérifier avec le vendeur avant de signer

Pour aller plus loin, croisez toujours le PV d'AG avec le pré-état daté, qui vous donnera l'état financier exact du lot que vous achetez — charges dues, provisions versées, dettes éventuelles du vendeur envers la copropriété.

Cet article fait référence au projet de loi Relance Logement présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. À la date de publication, ce texte n'a pas encore été adopté par le Parlement. Les règles en vigueur restent celles de la loi du 10 juillet 1965.