Pré-état daté : ce que le syndic est obligé de vous donner avant votre achat en 2026

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, le vendeur est légalement tenu de vous remettre un document clé avant la signature du compromis de vente : le pré-état daté. Ce document, distinct de l'état daté établi ensuite par le notaire, vous donne une vision complète de la situation financière de la copropriété. Voici ce que la loi oblige le syndic à y inclure, les délais à connaître, et ce que vous pouvez faire si le document est incomplet ou retenu.

Qu'est-ce que le pré-état daté ?

Le pré-état daté est un document transmis par le vendeur à l'acheteur avant la signature du compromis de vente. Il a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a modifié l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Il ne faut pas le confondre avec l'état daté : celui-ci est établi ultérieurement par le syndic à la demande du notaire, juste avant la signature de l'acte authentique de vente. L'état daté est un document officiel du syndic ; le pré-état daté peut, lui, être constitué par le vendeur lui-même à partir des documents dont il dispose.

En pratique, c'est souvent le syndic qui prépare le pré-état daté — mais ce n'est pas une obligation légale. Le vendeur peut le constituer lui-même à condition de rassembler les pièces requises.

Que doit contenir le pré-état daté ? Le contenu fixé par la loi

La liste des documents obligatoires est fixée par l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Le pré-état daté doit inclure :

1. Les documents relatifs à l'organisation de la copropriété

• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que leurs modificatifs publiés
• Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales (ou moins si la copropriété a moins de 3 ans)
• Le carnet d'entretien de l'immeuble

2. Les informations financières essentielles

• Le montant des charges courantes et des charges exceptionnelles payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédents
• Les sommes éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette du syndicat envers les fournisseurs

3. Les documents relatifs aux travaux et à l'énergie

• Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté, s'il existe — obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans depuis le 1er janvier 2023
• Le Diagnostic Technique Global (DTG) s'il a été réalisé
• Le DPE collectif si la copropriété y est soumise

4. Les informations sur les procédures en cours

• Si la copropriété fait l'objet d'une procédure d'administration provisoire
• Si la copropriété est en état de carence ou d'insalubrité

Qui supporte le coût du pré-état daté ?

Contrairement à l'état daté (à la charge du vendeur, plafonné à 380 € TTC par le décret n°2020-153 du 21 février 2020), le pré-état daté n'est pas soumis à un plafond légal lorsqu'il est établi par le syndic.

En pratique, les syndics facturent entre 100 € et 250 € pour ce service. Le coût doit figurer dans le contrat de syndic, approuvé en assemblée générale. Si le montant demandé n'est pas prévu dans ce contrat, le syndic ne peut pas le facturer.

Qui paie ? Le coût est à la charge du vendeur, sauf clause contraire dans la promesse de vente.

Délais : quand doit-il être remis ?

Le pré-état daté doit être remis à l'acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente (ou de la promesse unilatérale de vente).

C'est une condition essentielle : si le pré-état daté n'est pas remis à l'acheteur au moment de la signature, le délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur ne commence pas à courir. En d'autres termes, l'acheteur peut se rétracter à tout moment tant que le document ne lui a pas été formellement remis, même après la signature.

Cette règle est protectrice pour l'acheteur : elle l'oblige à connaître la situation réelle de la copropriété avant de s'engager définitivement.

Que faire si le syndic retarde ou bloque la transmission ?

C'est une situation fréquente, notamment lorsque le vendeur est en conflit avec son syndic ou que celui-ci est débordé. Voici les recours disponibles :

Étape 1 — Mise en demeure du vendeur L'acheteur ou son notaire peut adresser une mise en demeure au vendeur de fournir le pré-état daté. C'est au vendeur de faire pression sur son syndic — ce n'est pas à l'acheteur de contacter directement le syndic (le contrat de syndic est entre le syndicat et le vendeur).

Étape 2 — Délai de rétractation déclenché seulement à réception Rappelez-vous que le délai de rétractation ne commence qu'à réception complète de tous les documents. Ne signez pas un compromis avec des documents manquants en comptant sur une transmission ultérieure : vous pourriez perdre votre protection légale.

Étape 3 — Vérification du registre national des copropriétés En attendant le pré-état daté, consultez le Registre National des Copropriétés (RNIC) pour obtenir les données financières publiques de la copropriété : budget prévisionnel, impayés déclarés, nombre de lots. Ces informations sont en accès libre et peuvent alerter sur une situation dégradée.

Ce que le pré-état daté ne contient pas — et que vous devez demander en plus

Le pré-état daté est un document financier et administratif. Il ne remplace pas une lecture attentive des PV d'AG, qui révèle les décisions prises, les tensions internes, les travaux à venir non encore budgétés.

De même, le pré-état daté ne couvre que la situation passée jusqu'à sa date d'établissement. Les décisions prises lors de la dernière assemblée générale après cette date ne seront pas reflétées — d'où l'importance d'exiger les PV d'AG les plus récents, y compris celui de la dernière AG si elle s'est tenue après la rédaction du pré-état daté.

Analyser le pré-état daté et les PV d'AG avant de signer

Lire un pré-état daté requiert de comprendre le vocabulaire comptable d'une copropriété : solde du fonds de travaux, provisions sur opérations courantes, charges exigibles... Sans formation spécifique, les informations importantes peuvent facilement passer inaperçues.

Notre outil d'analyse du pré-état daté automatise cette lecture : en déposant votre PDF, vous recevez en 2 minutes un rapport structuré — montants à surveiller, points d'alerte, questions à poser à votre agent ou notaire.

Complétez avec l'analyse des PV d'AG pour avoir une vision complète de la santé de la copropriété : travaux votés, impayés collectifs, procédures judiciaires. Les deux documents sont complémentaires et constituent votre meilleure protection avant de signer.

Sources : Article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance | Décret n°2020-153 du 21 février 2020 (plafonnement état daté) | Service-Public.fr — État daté copropriété | Registre National des Copropriétés