Le pré-état daté peut-il être facturé par le syndic ? Ce que dit la loi — et comment réagir

Un document omniprésent dans les ventes, mais sans existence légale propre

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous entendrez très vite parler du « pré-état daté ». Le vendeur doit vous le fournir avant la signature du compromis de vente, et très souvent, son syndic lui présentera une facture pour l'établir. Des montants variables selon les cabinets : 150 €, 250 €, parfois 400 €.

Or, il y a quelque chose d'essentiel que peu d'acheteurs — et même peu de vendeurs — savent : le terme « pré-état daté » n'existe pas dans la loi. Il s'agit d'un nom d'usage inventé par la pratique notariale et les professionnels de l'immobilier pour désigner un regroupement de documents et d'informations prévu par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Et sa facturation par le syndic n'a, selon les tribunaux, aucune base légale.

Ce que la loi prévoit réellement : l'article L. 721-2 du CCH

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré l'obligation, pour tout vendeur d'un bien en copropriété, de remettre à l'acquéreur un ensemble d'informations et de documents au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente. Ces informations sont listées à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Concrètement, le vendeur doit communiquer :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées lors des deux exercices comptables précédents
• Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur : travaux votés dont les appels de fonds ne sont pas encore émis, dettes diverses
• L'état global des impayés de charges dans le syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• Le montant de la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur
• Les documents relatifs à la situation juridique de l'immeuble et du lot (règlement de copropriété, état descriptif de division, carnets d'entretien)
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

Ce que la loi ne prévoit pas : une prestation spécifique à facturer pour l'établissement de ces informations. Le syndic a l'obligation légale de tenir ces données à jour et de les communiquer — c'est l'une des missions de base pour laquelle il perçoit ses honoraires de gestion courante.

L'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 23 novembre 2023

Plusieurs décisions de justice sont venues clarifier la question. La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 23 novembre 2023, a rappelé que le document appelé « pré-état daté » ne peut pas donner lieu à facturation spécifique par le syndic.

Le raisonnement est simple : la prestation de communication de ces informations n'est pas listée parmi les « prestations particulières » pouvant faire l'objet d'une rémunération distincte dans le contrat de syndic type, tel qu'il est prévu par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic. Facturer le pré-état daté comme une prestation autonome revient donc à facturer quelque chose qui n'a pas de base légale.

Cette jurisprudence ne signifie pas que tous les syndics qui facturent ce document agissent délibérément de mauvaise foi. La pratique est très répandue et souvent acceptée sans contestation par les vendeurs et leurs agents. Mais elle n'en reste pas moins juridiquement fragile.

Ce que le vendeur peut contester — et comment

En tant qu'acheteur, vous n'êtes pas directement concerné par la facture du syndic, qui est adressée au vendeur. Mais comprendre ce mécanisme est utile pour deux raisons.

Première raison : si le vendeur est facturé indûment, ce coût peut être répercuté dans la négociation ou dans les frais de vente. Connaître la règle permet à toutes les parties de rester sur un terrain factuel.

Deuxième raison : si le vendeur vous informe que le délai de remise du pré-état daté est conditionné au paiement préalable de cette facture au syndic, ce n'est pas juridiquement exact. Le vendeur peut contester la facturation et, s'il le souhaite, constituer lui-même le dossier à partir des documents en sa possession (appels de fonds, PV d'AG, carnet d'entretien, extranet de la copropriété).

Le vendeur a plusieurs options concrètes pour contester :

1. Refuser le paiement et demander par écrit au syndic la base légale ou contractuelle justifiant cette facturation
2. Saisir le conseil syndical pour lui signaler la pratique
3. Saisir le médiateur de la consommation dont doit être équipé tout syndic professionnel depuis 2016

La différence fondamentale avec l'état daté

Il est important de ne pas confondre le pré-état daté avec l'état daté, qui est un document distinct, établi par le syndic à la demande du notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente.

L'état daté, lui, a une existence légale propre et sa facturation est encadrée par un plafond légal de 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Il détaille les sommes dues par le vendeur au syndicat à la date de la vente et celles que le syndicat pourrait devoir au vendeur. C'est le document officiel, établi par le syndic, transmis au notaire.

Le pré-état daté intervient en amont, avant le compromis, et n'a pas de plafond légal précisément parce que sa facturation n'est pas légalement justifiée.

Ce que vous devez vérifier en tant qu'acheteur

Que le pré-état daté soit établi par le syndic, par le vendeur lui-même ou avec l'aide d'une plateforme, votre priorité en tant qu'acheteur est de vous assurer que le document contient bien toutes les informations prévues par l'article L. 721-2.

Vérifiez notamment que le document mentionne :

• Le montant précis du fonds de travaux rattaché au lot (quote-part et dernière cotisation annuelle)
• Les travaux votés en assemblée générale dont les appels de fonds ne sont pas encore émis — ces sommes seront à votre charge après la vente
• L'état des impayés de charges dans la copropriété
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales — assurez-vous de les recevoir, pas seulement de les voir mentionnés dans le document

Si certaines de ces informations sont absentes ou imprécises, demandez un complément avant de signer le compromis. Ce n'est pas une question de forme — c'est l'information qui vous permettra de savoir avec précision quelles charges vous reprendrez à votre compte après la signature.

Analyser les documents avant de signer

Que vous disposiez du pré-état daté, des PV d'AG ou des diagnostics immobiliers, la difficulté est souvent la même : comprendre ce que ces documents impliquent concrètement pour votre budget futur.

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Pour approfondir : notre article sur le fonds de travaux dans le pré-état daté, notre guide sur les obligations du syndic pour le pré-état daté en 2026, et notre article sur les PV d'AG et comment les lire pour déceler les problèmes futurs.