Majorités en AG de copropriété : comment lire les articles 24, 25 et 26 dans un PV avant d'acheter

Quand vous lisez un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété, vous tombez inévitablement sur des mentions du type « adopté à l'article 25 » ou « renvoyé en article 26 ». Ces références aux articles de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas de simples détails juridiques : elles définissent la nature, le coût et l'urgence des travaux votés. Pour un acheteur, les comprendre permet d'anticiper les charges qui vous attendent après la signature.

Les trois niveaux de majorité en AG de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise les votes en assemblée générale selon trois niveaux de majorité, chacun correspondant à un type de décision.

Majorité de l'article 24 — la majorité simple

L'article 24 s'applique à toutes les décisions courantes de gestion : entretien des parties communes, renouvellement du contrat d'assurance, approbation des comptes annuels, fixation du budget prévisionnel. Ces décisions sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : les décisions prises à l'article 24 sont les plus simples à adopter. Une majorité simple suffit. Dans un PV, voyez-les comme des charges courantes et récurrentes — leur montant est représentatif de ce que vous paierez annuellement.

Majorité de l'article 25 — la majorité absolue

L'article 25 exige la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires (présents, représentés et absents), calculée en tantimes. Il s'applique aux décisions significatives : travaux d'amélioration ou de transformation des parties communes, installation d'équipements collectifs, délégation de pouvoirs au syndic, autorisation de réaliser des travaux en cas de danger.

Cette majorité est plus difficile à atteindre. Si un tiers des copropriétaires est absent et n'a pas donné de procuration, les décisions à l'article 25 peuvent ne pas passer. C'est pourquoi la loi a prévu la possibilité d'un second vote immédiat à la majorité de l'article 24, si la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : une résolution à l'article 25 votée représente des dépenses significatives — souvent plusieurs milliers d'euros par lot. Si vous voyez dans le PV une résolution adoptée à l'article 25 pour des travaux dont les appels de fonds ne sont pas encore émis, c'est vous, en tant que nouveau propriétaire, qui en serez redevable après la vente.

Majorité de l'article 26 — la double majorité

L'article 26 est réservé aux décisions les plus lourdes : travaux d'amélioration affectant les parties communes, modification du règlement de copropriété, travaux de surélévation ou d'adjonction de bâtiment. Il requiert la double majorité : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantimes.

C'est la majorité la plus difficile à atteindre. Ces décisions sont rares mais significatives : elles changent structurellement la copropriété.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : une résolution en attente à l'article 26 peut signifier que la copropriété tente de faire adopter un projet ambitieux sans encore avoir la majorité requise. Si le projet est adopté l'année suivante, vous en supporterez les conséquences financières.

Comment repérer les majorités dans un PV d'AG

Dans un procès-verbal, les résolutions mentionnent systématiquement l'article de la loi sous lequel elles sont soumises au vote. Voici les formulations courantes :

• « Résolution adoptée à la majorité de l'article 24 » — décision de gestion courante
• « Résolution adoptée à la majorité de l'article 25 » — travaux significatifs adoptés
• « Résolution rejetée, renvoyée en article 24 » — la résolution avait plus d'un tiers des voix mais pas la majorité absolue
• « Résolution rejetée, portée à l'ordre du jour de la prochaine AG » — signal d'alerte

Les résolutions rejetées sont aussi importantes que les résolutions adoptées. Une décision de ravalement rejetée deux années de suite avec plus de 40 % des voix indique que les travaux se rapprochent : il manque juste quelques voix pour franchir le seuil.

L'unanimité — un quatrième cas particulier

Certaines décisions exigent l'unanimité de tous les copropriétaires : aliénation des parties communes, suppression d'un service ou d'équipement collectif, modification de la répartition des charges. Ces décisions figurent rarement dans les PV car elles sont difficiles à obtenir. Leur présence dans un PV témoigne d'un accord total — ce qui est généralement bon signe en termes de gouvernance.

Cas particulier des travaux d'accessibilité et d'économies d'énergie

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, certains travaux d'économies d'énergie et d'accessibilité peuvent être soumis à la majorité simple de l'article 24, alors qu'ils auraient autrefois requis la majorité de l'article 25 ou 26. Ce changement vise à faciliter l'adoption de travaux de rénovation énergétique.

Concrètement pour l'acheteur : même une copropriété qui semble peu encline aux dépenses peut se voir imposer des travaux de rénovation énergétique plus facilement qu'avant, notamment dans le cadre du plan pluriannuel de travaux. Lire notre guide sur le plan pluriannuel de travaux en copropriété pour comprendre ce que cela implique financièrement.

Pourquoi c'est difficile à lire sans aide

Un PV d'AG peut faire 30 à 60 pages et contenir des dizaines de résolutions, chacune avec son numéro d'article, le détail des votes (pour, contre, abstentions), et parfois des références à des annexes techniques. Identifier rapidement les résolutions significatives pour un acheteur — celles qui génèrent des appels de fonds futurs — demande une lecture méthodique que peu d'acquéreurs peuvent réaliser seuls.

C'est précisément pour cela qu'analyser un PV d'AG avec VerifMonAchat peut vous éviter des désagréments : notre IA détecte automatiquement les résolutions votées sous les articles 25 et 26, les montants associés et les appels de fonds à venir — sans que vous ayez à déchiffrer le jargon juridique.

Ce qu'il faut retenir

Les majorités des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 structurent toutes les décisions prises en AG de copropriété. En tant qu'acheteur, ce que vous devez surveiller en priorité :

• Les résolutions adoptées à l'article 25 ou 26 avec des appels de fonds non encore émis
• Les résolutions rejetées mais renvoyées à la prochaine AG avec plus du tiers des voix
• Les devis votés en vue d'un article 25 futur

Pour aller plus loin, consultez notre guide complet pour lire un PV d'AG de copropriété, les pièges les plus fréquents à repérer dans un PV, et notre page sur l'analyse des diagnostics immobiliers pour vérifier l'état du bien au-delà des résolutions d'AG.